Tipps für die eigene Immobilie während der Entsendung

Eine der vielen Fragen vor der Ausreise, die ich immer wieder gestellt bekomme, ist: Was tun wir am besten mit dem Haus oder der Wohnung während der Entsendung? Die Antwort heute kommt von einer Expertin, nämlich Stefanie Gurow von VICA Immobilien Management, die euch in ihrem Gastbeitrag wichtige Hinweise für eure Entscheidung gibt.

Verkaufen, vermieten, leerstehen lassen – was muss man beachten?

Ein Gastbeitrag von Stefanie Gurow/ VICA Immobilien

Die Immobilienfrage bei einer Entsendung ist natürlich immer abhängig von der individuellen Situation. Dabei sollte man einerseits auf den aktuellen Bedarf schauen, und andererseits den Zeitpunkt der Rückkehr im Blick haben. 

Ein Verkauf ist zum Beispiel sinnvoll, wenn man plant, in eine andere Immobilie zu investieren. Mit dem Verkaufserlös lässt sich beispielsweise die Eigenkapitalquote erhöhen, wodurch eine neue Immobilie möglicherweise erst erschwinglich wird. Außerdem lassen sich durch einen höheren Anteil des Eigenkapitals attraktive Konditionen für eine Immobilienfinanzierung sichern.

Häufiger ist wahrscheinlich, die Immobilie zu halten und während der eigenen Abwesenheit zu vermieten. Wer einen bestehenden Kreditvertrag bedienen muss, kann die Mieteinnahmen hierfür sinnvoll nutzen. Möchte man selbst wieder einziehen, empfiehlt es sich einen befristeten Mietvertrag abzuschließen. 

Befristete Vermietung

Beim Aufsetzen eines sogenannten qualifizierten Zeitvertrages sollte man dabei einige wichtige Voraussetzungen beachten: Ein befristeter Mietvertrag hat nur Gültigkeit, wenn einer der folgenden Befristungsgründe abzusehen und vertraglich vereinbart ist:

1. Geplanter Eigenbedarf: Ein Mietvertrag kann befristet werden, wenn der/die Vermieter*in den Wohnraum nach der Mietzeit für sich, Familienangehörige oder andere Angehörige des Hausstands nutzen möchte (§ 575 Abs. 1 Nr. 1 BGB)
2. Geplanter Umbau oder Instandsetzung: Eine befristete Vermietung ist möglich, wenn eine wesentliche bauliche Veränderung an der Wohnung geplant ist, die durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses erheblich erschwert würde. (§ 575 Abs. 1 Nr. 2 BGB)
3. Geplanter Betriebsbedarf: Ein Mietvertrag kann befristet werden, wenn der Wohnraum nach Ablauf der Mietzeit als Gewerberaum genutzt werden oder an einen zur Dienstleistung Verpflichteten vermietet werden soll (§ 575 Ab. 1 Nr. 3 BGB)

Befristete Mietverträge unterliegen keiner Laufzeitbeschränkung, die Vertragslaufzeit kann dementsprechend frei gewählt werden. Laut Urteil des Bundesgerichtshofs aus dem Jahr 2013 muss auch kein exakter Zeitraum angegeben werden; es reicht, wenn die Laufzeit im Mietvertrag angegeben ist. Eine wichtige Voraussetzung für die Gültigkeit des Zeitvertrages ist, dass Zeitmietverträge mit einer Laufzeit von mindestens einem Jahr  in Schriftform vereinbart werden müssen (§ 126 BGB „Schriftformerfordernis“).

Unbefristete Vermietung

Wer die Immobilie als Renditeobjekt und Altersvorsorge nutzen möchte, kann einen unbefristeten Mietvertrag abschließen. 

Voraussetzung für einen unbefristeten Mietvertrag ist lediglich, dass Einigkeit darüber besteht, wer Vermieter*in und Mieter*in ist, welcher Wohnraum vermietet wird, zu welchem Preis und ab wann. Ein unbefristeter Mietvertrag kann mündlich vereinbart werden oder nur aus wenigen Zeilen bestehen. Für einen mündlichen Vertrag gelten grundsätzlich die gesetzlichen Regelungen aus dem Bürgerlichen Gesetzbuch. Dies führt dazu, dass der/die Mieter*in keine Schönheitsreparaturen durchführen und keine Nebenkosten zahlen muss, wenn nichts anderes geregelt ist. Es besteht also die Gefahr, dass Streit bezüglich dieser Themen entsteht, weswegen mündliche Verträge die Ausnahme sind. In der Regel sind Formularmietverträge, die von Haus- und Grundbesitzervereinen, Anwält*innen oder Makler*innen herausgegeben werden, die beste Wahl. 

(Teil-) Möblierte Vermietung

Neben der Mietdauer gibt es außerdem verschiedene Möglichkeiten, mit welcher Ausstattung man sein Eigentum vermieten möchte. 

Eine vollständige Möblierung bedeutet, dass wirklich alles in der Wohnung vorhanden ist. Der/die Mieter*in kann mit einem Koffer voll Kleidung kommen und braucht weiter nichts. Von der Bettdecke bis zum Besteck ist alles da. 

Eine Teilmöblierung bedeutet, dass es einige Möbel gibt, zum Beispiel eine Einbauküche und einige Schränke. Für die vollständige Ausstattung sorgt der/die Mieter*in selbst. 

Grundsätzlich gilt: Der/die Eigentümer*in selbst entscheidet, wie lange und mit welcher Ausstattung die Immobilie vermietet wird. Jedoch sollte man beachten, dass man sowohl mit der Mietdauer als auch mit der Ausstattung unterschiedliche Zielgruppen anspricht. 

Wer mit dem ganzen Hausstand in ein unmöbliertes Objekt einzieht, wird länger bleiben als jemand, der nur mit einem Koffer in eine vollausgestattete Wohnung zieht. Abgesehen davon ist natürlich immer auch die Frage, wie man es für sich selbst gestalten möchte. Ziehen alle Möbel und Einrichtungsgegenstände mit, möchte man wertvolle Möbelstücke bis zur eigenen Rückkehr einlagern – oder sollen alle Möbel in der Wohnung bleiben? 

Kündigungsfrist für möblierten Wohnraum

Grundsätzlich gelten für möblierten und unmöblierten Wohnraum dieselben Kündigungsfristen, nämlich drei, sechs oder neun Monate je nach Dauer des Mietverhältnisses. Die Frist beginnt in dem Monat, in dem die Kündigung bis zum dritten Werktag dem/der Mieter*in zugestellt wurde. Der/Die Vermieter*in muss ein berechtigtes Interesse als Kündigungsgrund angeben und schriftlich kündigen. 

Als berechtigtes Interesse im Sinne des § 573 BGB gilt, wenn der/die Mieter*in die vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat, der/die Vermieter*in die Räume als Wohnung für sich, Familienangehörige oder Angehörige des Haushalts benötigt oder der/die Vermieter*in durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert und dadurch erhebliche Nachteile erleiden würde. 

Als einzige Ausnahme für die Kündigungsfrist bei möbliertem Wohnraum gilt, wenn ein oder mehrere möblierte Zimmer vermietet wurden, und zwar nicht an die eigene Familie. In diesem Fall ist eine wesentlich schnellere Kündigung, nämlich mit einer Frist von zwei Wochen, möglich. Wer einen Zeitmietvertrag abschließt, hat die Mietdauer bereits definiert und das Mietverhältnis endet automatisch. 

Leerstand

Manche Eigentümer*innen möchten die Wohnung oder das Haus leer stehen und unbewohnt lassen. Allerdings ist hier Vorsicht geboten, da dies in einigen Bundesländern wie Baden-Württemberg, Bayern, Berlin, Hamburg und Nordrhein-Westfalen aufgrund der Wohnungsknappheit nur für ein recht kurzes Zeitfenster erlaubt ist. In der Regel darf ein Leerstand nicht über einen Zeitraum von drei Monaten andauern. Da Verstöße mit zum Teil empfindlichen Bußgeldern bestraft werden, sollte man sich unter dem Stichwort „Zweckentfremdungsgesetz“ erkundigen und recherchieren, ob der eigene Verwaltungsbezirk zwischen Innenstadt- und Randlagen differenziert. 

Neben der rechtlichen Situation sollte man sich seiner Verpflichtung zur Obhuts- und Sorgfaltspflicht bewusst sein. Diese Pflicht umfasst das regelmäßige Inspizieren der Räume, um Schäden rechtzeitig zu entdecken. Außerdem muss eine Immobilie geheizt und gelüftet werden, auch wenn sie unvermietet ist. Ansonsten droht in kalten Innenräumen Schimmel und bei Frost könnten im schlimmsten Fall die Rohre in den Wänden platzen. Man sollte also unbedingt dafür sorgen, dass Kontrollgänge stattfinden, um Schäden und daraus resultierende Folgen früh zu entdecken und möglichst zu vermeiden. 

Tipp: Wer sich dafür entscheidet, seine Immobilie leer stehen zu lassen, sollte den Leerstand unverzüglich seiner Wohngebäudeversicherung mitteilen und für eine ausreichende Versicherung sorgen. 

Wer kümmert sich um die Immobilie?

Neben der Frage, welche Strategie die beste ist, stellt sich oft auch die Frage, wer sie denn eigentlich umsetzt. Oft haben beide Partner eh schon alle Hände voll zu tun: Mit dem neuen Job, mit der Eingewöhnung der Kinder, dem neuen Haushalt und dem neuen Alltag. Wer soll da noch Zeit finden, sich um die zurückgelassene Immobilie zu kümmern, um zum Beispiel eine:n Mieter zu suchen – erst recht, wenn sich das neue und das alte Leben in unterschiedlichen Zeitzonen abspielen. Klar, man kann auch mal Familie oder Freunde bitten, einzuspringen und den ein oder anderen Termin wahrzunehmen. Aber das kann schnell etwas unangenehm werden. Und professionell ist die Unterstützung in den meisten Fällen auch nicht. 

Damit es gar nicht erst so weit kommt, habe ich mit meinem Unternehmen VICA einen Service geschaffen, der speziell auf die Bedürfnisse von Expats und Auswanderern zugeschnitten ist. 

Mein Leistungsspektrum umfasst folgende Themen:

• VERMIETUNG: 
  Für die Vermietung schalte ich Online-Anzeigen, führe Besichtigungen durch und übernehme die Bonitätsprüfung geeigneter Kandidat*innen. Nach Abschluss des Mietvertrages übernehme ich das Kautionsmanagement und führe die Übergabe durch.
• VERWALTUNG: 
  Ich übernehme die vollständige Verwaltung der Immobilie, einschließlich des Miet- und Kautionskontos, des Mahnwesens und der jährlichen Nebenkostenabrechnung. Darüber hinaus bin ich Ansprechpartnerin für die Mieter*in sowie für Dienstleister – zum Beispiel für Ableseunternehmen. Auf Wunsch übernehme ich die Kommunikation mit der Hausverwaltung, sowie die Prüfung der Jahresabrechnungen und vertrete meine Kund*innen bei der jährlichen Eigentümerversammlung – sofern die Regeln der Hausgemeinschaft dies zulassen. 
• RENOVIERUNG: 
  Für die Vermietung oder die eigene Nutzung koordiniere ich fachgerechte Renovierungen. Als Eigentümervertreterin übernehme ich Termine mit Handwerkern, überwache und dokumentiere den Baufortschritt. 
• KAUFEN & VERKAUFEN: 
  Ich unterstütze meine Kund*innen bei der Suche nach einem neuen Kaufobjekt oder übernehme die Vermarktung der zum Kauf angebotenen Immobilie. Ich begleite meine Kund*innen, bis der Vertrag vollständig abgewickelt ist.
• LEERSTANDSMANAGEMENT: 
  Es ist in Berlin sowie in einigen anderen Bundesländern, wie schon erwähnt, aufgrund der Wohnraumknappheit nicht erlaubt, eine Immobilie lange leerstehen zu lassen. Ich erläutere meinen Kund*innen gern, was es hier zu beachten gilt und kümmere mich bei Bedarf um die leerstehende Immobilie.
• NOTFALLEINSATZ: 
  Es ist wichtig jemanden vor Ort zu haben, der den Überblick behält. Erst recht, wenn ein Notfall eintritt. Die Situation ist dann nicht nur ärgerlich, sondern bedarf einer schnellen und überlegten Handlung.
• HEIMKEHR-SERVICE: 
  Für die Rückkehr meiner Kund*innen stehe ich mit meinen Heimkehr-Service zur Verfügung. Vor dem Einzug sollen neue Möbel eingebaut werden und außerdem soll eine Grundreinigung organisiert werden? Ich unterstütze bei der Anmeldung des Wohnsitzes, vermittle bei Bedarf eine Übergangswohnung, helfe bei der Auswahl eines Umzugsunternehmens und bin am Einzugstag vor Ort, um den Umzug zu koordinieren. 

Mein Fokus ist zur Zeit auf Berlin und Umgebung ausgerichtet. 

Für Kund*innen außerhalb Berlins, deutschland- und weltweit, biete ich außerdem Online-Termine und eine digitale Zusammenarbeit an. Dies funktioniert zum Beispiel sehr gut beim Erwerb einer Immobilie, wenn sich Kund*innen Unterstützung bei der Sichtung der umfangreichen Vertragsunterlagen wünschen.

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